사건개요
사건번호: 2025타경21073
관할법원: 통영지원
물건종류: 답
소재지: 경상남도 거제시 아주동 1201-4
감정가: 633,824,000원
최저가: 139,137,000원
매각기일: 2026.07.20
진행상태: 유찰 5회, 최저가 22%
이번 물건은 경상남도 거제시 아주동 1201-4 소재의 답 경매입니다. 원문 기준 토지 면적은 413.22평으로 확인되며, 감정가는 633,824,000원, 현재 최저가는 139,137,000원입니다. 진행 정보에는 유찰 5회로 표시되어 있어 최초 감정가 대비 최저가가 크게 낮아진 상태입니다. 다만 낮아진 최저가만 보고 접근하기보다는 토지의 실제 이용 가능성, 지목과 현황의 일치 여부, 진입 여건, 인허가 가능성, 권리관계 등을 함께 검토해야 합니다.
물건종류는 답으로 표시되어 있습니다. 답은 일반적으로 농지 성격을 갖는 지목이므로, 단순히 가격만 보고 주택부지나 창고부지처럼 활용할 수 있다고 단정하면 안 됩니다. 농지취득자격증명 필요 여부, 실제 경작 상태, 농업진흥지역 해당 여부, 토지이용계획상 제한, 도로 접면 상태, 배수와 성토 필요성 등을 확인해야 합니다. 특히 법원 경매에서 토지는 현장 상태와 공부상 표시가 다를 수 있어, 등기부와 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인원, 현황조사서, 감정평가서를 함께 보는 과정이 중요합니다.
소재지는 거제시 아주동입니다. 아주동은 거제시 내 주거지와 생활권이 형성된 지역으로 알려져 있으나, 이 물건의 정확한 입지 평가는 원문 자료와 현장 확인을 통해 별도로 판단해야 합니다. 주변 도로와의 연결, 차량 접근 가능 여부, 인접 토지 이용 현황, 경계 식별 가능성, 인근 시설과의 거리, 향후 활용 목적에 맞는 여건을 직접 확인하는 것이 좋습니다. 특히 토지는 같은 동 안에서도 도로 조건과 지형, 높낮이, 주변 환경에 따라 실제 가치와 활용성이 크게 달라질 수 있습니다.
감정가와 최저가의 차이가 큰 물건은 입찰자 관심이 생길 수 있지만, 유찰 횟수가 많다는 사실은 동시에 점검해야 할 사유가 있을 수 있다는 신호로도 볼 수 있습니다. 유찰 원인이 단순한 시장 수요 부족인지, 농지 취득 제한이나 진입로 문제, 공부와 현황 차이, 점유 문제, 경계 문제, 법적 제한 때문인지는 자료와 현장을 통해 확인해야 합니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 안전한 물건이라고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
권리분석에서는 말소기준권리와 그 이후 권리의 소멸 여부를 우선 확인해야 합니다. 원문에 등기부 세부 내역이 전부 제공되어 있지 않으므로, 등기사항전부증명서를 기준으로 근저당권, 압류, 가압류, 지상권, 지역권, 가처분, 예고등기 여부 등을 별도로 검토해야 합니다. 토지 경매에서는 등기상 권리 외에도 분묘, 농작물, 비닐하우스, 울타리, 진입로 사용관계, 인접 토지와의 경계 다툼 같은 현장 리스크가 발생할 수 있어 단순 서류 확인만으로 끝내기 어렵습니다.
명도와 점유 관계도 단정해서는 안 됩니다. 물건종류가 답이라 하더라도 실제로 누가 경작 중인지, 임차 또는 사용대차 관계가 있는지, 농작물 수확 시기와 보상 문제가 발생할 수 있는지 확인이 필요합니다. 현황조사서와 매각물건명세서에 임차인이나 점유자 정보가 기재되지 않았더라도 현장에서는 다른 이해관계가 드러나는 경우가 있습니다. 따라서 입찰 전에는 점유자 유무, 경작 상태, 관리 상태, 인접 토지와의 이용관계까지 확인하는 것이 안전합니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 착오, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 매각기일 전후로 채무 변제, 취하, 변경, 연기, 권리 신고 등 절차상 변동이 생길 수 있으므로 법원 공고와 관련 서류를 다시 확인해야 합니다. 입찰 전에는 전문가 검토와 상담을 통해 권리관계, 인허가 가능성, 현장 리스크를 함께 점검하는 것이 필요합니다.
입찰 전 점검사항으로는 먼저 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 내용이 서로 일치하는지 확인해야 합니다. 다음으로 토지이용계획확인원을 통해 용도지역, 행위제한, 농지 관련 제한, 개발행위 가능 여부를 검토해야 합니다. 지적도와 항공사진만으로 판단하지 말고 현장에서 경계, 도로, 배수, 지형, 주변 토지 사용 상태를 확인하는 과정이 필요합니다. 필요하다면 관할 행정기관에 문의해 농지취득자격증명 발급 가능성과 목적에 맞는 활용 가능성을 확인하는 것이 좋습니다.
이 물건은 거제시 아주동의 답 413.22평 규모로, 감정가 대비 낮아진 최저가가 눈에 띄는 경매 물건입니다. 그러나 토지는 취득 목적과 실제 활용 계획에 따라 검토 기준이 달라지므로, 단순 가격 비교보다 법적 제한과 현장 조건을 우선해야 합니다. 특히 농지 성격의 토지는 입찰 후 서류 발급이 되지 않거나 계획한 용도로 활용하기 어려운 경우가 있을 수 있어 사전 확인이 중요합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 서류 검토, 권리분석, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 목적과 예산에 맞춰 비교 검토할 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.
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