사건개요
사건번호: 2025타경51240
관할법원: 서울서부지방법원
물건종류: 노유자시설
소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 7층712호
감정가: 907,000,000원
최저가: 371,507,000원
매각기일: 2026.08.04
진행상태: 유찰 4회
이번 물건은 서울특별시 은평구 녹번동에 있는 시니어캐슬 클라시온 7층 712호로, 법원 경매상 물건종류는 노유자시설로 표시되어 있습니다. 감정가는 907,000,000원이고 최저가는 371,507,000원으로 원문 기준 감정가의 41% 수준까지 내려와 있습니다. 현재 진행상태는 유찰 4회로 확인되며, 매각기일은 2026년 8월 4일입니다.
토지는 6.07평, 건물은 17.04평으로 기재되어 있습니다. 집합건물 형태의 일부 호실로 보이며, 주소는 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 7층 712호입니다. 다만 노유자시설은 일반 주거형 부동산과 달리 사용 목적, 운영 가능 여부, 관련 인허가, 실제 점유 상태를 함께 확인해야 하는 유형입니다. 단순히 면적과 가격만 보고 접근하기보다 건축물대장상 용도, 등기부상 권리, 현황조사서, 감정평가서의 이용상태를 차례로 대조해야 합니다.
확인된 수치만 보면 감정가 대비 최저가가 크게 낮아진 상태입니다. 그러나 낮아진 최저가가 곧바로 투자 적합성을 의미하지는 않습니다. 특히 노유자시설은 임대나 직접 사용을 검토할 때 시설 기준, 내부 구조, 관리 규약, 용도 제한, 기존 운영 여부 같은 요소가 실제 활용 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 입찰 전에는 해당 호실이 현재 어떤 방식으로 사용되고 있는지, 공실인지 점유자가 있는지, 내부 시설의 유지 상태는 어떤지 현장 확인이 필요합니다.
입지 확인에서는 먼저 녹번동 내 정확한 위치와 주변 생활 기반을 살펴봐야 합니다. 원문에는 역세권, 대로변, 관공서 인근 등 세부 입지 표현이 확인되지 않으므로 이를 단정해서 판단하기 어렵습니다. 현장에서는 건물 출입 동선, 엘리베이터 이용 편의, 주차 가능 여부, 관리 상태, 주변 도로 접근성, 인근 유사 시설의 분포를 직접 확인하는 것이 좋습니다. 노유자시설이라는 물건 특성상 단순 거주 편의보다 이용자 접근성, 보호자 방문 편의, 건물 관리 수준이 중요하게 작용할 수 있습니다.
물건 스펙상 건물 면적은 17.04평으로 비교적 소형 호실에 해당합니다. 내부 공간이 실제 운영이나 임대 목적에 적합한지, 독립적인 사용이 가능한 구조인지, 공용부분 사용에 제한은 없는지 확인해야 합니다. 감정평가서에 내부 구조와 이용상태가 기재되어 있다면 이를 우선 검토하고, 사진 자료만으로 부족한 부분은 현장 방문을 통해 보완해야 합니다. 집합건물은 전유부분뿐 아니라 공용부분 관리 상태와 관리비 체납 여부도 중요합니다.
소재지 지도
권리분석에서는 등기부등본을 기준으로 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 여부를 확인해야 합니다. 원문 데이터만으로는 근저당권, 압류, 가압류, 임차권등기, 전세권, 가처분 등 세부 권리관계가 모두 확인되지 않습니다. 따라서 입찰 전 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 확인하고, 인수되는 권리나 법정지상권, 유치권 주장 가능성 같은 특이사항이 있는지 전문가 검토를 받는 것이 안전합니다.
명도 난이도 역시 자료 확인 전 단정할 수 없습니다. 노유자시설로 표시된 물건은 실제 점유자가 개인인지, 운영 주체인지, 임차인인지에 따라 명도 절차와 협의 방식이 달라질 수 있습니다. 현황조사서에 점유관계가 간단히 적혀 있더라도 실제 현장 상황과 다를 수 있으므로, 입찰자는 문서상 점유자와 현장 점유 상태를 다시 확인해야 합니다. 관리사무소를 통한 관리비 체납 여부와 시설 사용 제한 여부도 함께 점검하는 편이 좋습니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 절차에서는 매각허가 이후에도 항고, 송달 문제, 이해관계인의 대응 등으로 소유권이전이 지연될 수 있습니다. 또한 매각기일 전 대위변제나 권리변동이 발생하면 입찰 판단의 전제가 달라질 수 있습니다. 말소기준권리, 임차인, 점유자, 관리비, 명도 문제는 원문에 전부 드러나지 않을 수 있으므로 단순 요약 자료만 보고 결정하지 말고 전문가 상담을 통해 권리와 절차를 검토해야 합니다.
입찰 전 점검사항으로는 먼저 최저가와 보증금 기준을 정확히 확인해야 합니다. 매각기일이 2026년 8월 4일로 기재되어 있으므로, 기일 직전 법원 공고와 매각물건명세서 변경 여부를 다시 확인해야 합니다. 경매 물건은 기일 변경, 취하, 정지, 변경 가능성이 있으므로 최초 확인한 정보만으로 입찰 준비를 끝내면 안 됩니다. 특히 여러 차례 유찰된 물건은 가격 매력만 볼 것이 아니라 유찰 사유가 가격 외에 있는지도 점검해야 합니다.
자금 계획도 보수적으로 세워야 합니다. 낙찰가 외에 취득세, 법무비용, 명도비용, 관리비 정산 가능성, 수리비, 대출 가능 여부를 함께 계산해야 합니다. 노유자시설은 금융기관별 담보 평가나 대출 조건이 일반 주택과 다를 수 있으므로 사전에 금융 상담을 받아보는 것이 좋습니다. 대출 가능 금액을 확정하지 않은 상태에서 낙찰가만 기준으로 입찰하면 잔금 납부 단계에서 부담이 생길 수 있습니다.
이 물건은 서울 은평구 녹번동 소재의 집합건물 내 노유자시설 호실이라는 점, 감정가 대비 최저가가 낮아진 점, 4회 유찰 이력이 있다는 점이 핵심입니다. 다만 실제 활용 가능성은 건축물 용도와 운영 제한, 점유관계, 관리비, 내부 상태, 권리관계에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 관심 있는 분은 감정평가서와 등기부등본을 먼저 확인한 뒤 현장 방문을 통해 문서와 실제 상태가 일치하는지 살펴보는 절차가 필요합니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건 검토, 권리관계 확인, 입찰 전 자료 점검, 현장 확인 방향 상담을 돕고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니 예산, 지역, 물건종류, 활용 목적을 기준으로 비교 검토해 보시기 바랍니다. 매각기일 전에는 반드시 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다.
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