사건개요
사건번호: 2025타경445
관할법원: 부산동부지원
물건종류: 오피스텔
소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 연화리 375 10층1201호
감정가: 738,000,000원
최저가: 361,620,000원
매각기일: 2026.07.27
진행상태: 유찰 2회
이번 물건은 부산광역시 기장군 기장읍 연화리 375, 베스트루이스해밀턴오션테라스 10층 1201호로 확인되는 오피스텔 경매 사건입니다. 법원 자료상 관할은 부산동부지원이며, 사건번호는 2025타경445입니다. 감정가는 738,000,000원, 최저가는 361,620,000원으로 표시되어 있으며, 원문 기준 2회 유찰 후 감정가 대비 약 49% 수준에서 진행되는 물건입니다.
물건 스펙을 보면 토지 지분은 8.01평, 건물 면적은 24.13평으로 기재되어 있습니다. 오피스텔은 주거와 업무 용도가 혼재될 수 있어 실제 이용 상태, 전입 여부, 임대차관계, 관리비 체납 여부를 함께 확인해야 합니다. 특히 같은 오피스텔이라도 층, 향, 내부 상태, 조망, 주차 여건, 관리 상태에 따라 체감 가치와 입찰 판단이 달라질 수 있으므로 단순 면적과 최저가만으로 접근하기보다는 현장 확인이 필요합니다.
소재지는 부산 기장군 기장읍 연화리 일대입니다. 기장군은 부산 동부권 생활권에 속하며, 해안권 주거지와 관광·상업 수요가 함께 존재하는 지역으로 알려져 있습니다. 다만 이 물건의 구체적인 교통 편의, 주변 상권, 학교, 병원, 생활시설 접근성은 현장과 지도 자료를 통해 별도로 확인해야 합니다. 원문에는 역세권, 바다조망, 대로변 접면과 같은 세부 입지 조건이 명시되어 있지 않으므로 해당 표현은 단정하지 않는 것이 맞습니다.
입지 확인에서는 건물 출입 동선, 주차장 이용 방식, 엘리베이터 운행 상태, 공용부 관리 수준을 살펴보는 것이 중요합니다. 오피스텔은 실거주 목적뿐 아니라 임대 목적의 검토가 함께 이루어지는 경우가 많지만, 임대수요나 월세 수준은 현재 매물과 실거래, 인근 임대 사례를 확인한 뒤 판단해야 합니다. 확인되지 않은 임대수익을 전제로 입찰가를 산정하면 실제 인수 후 운영 부담이 커질 수 있습니다.
권리분석에서는 등기부등본상 말소기준권리, 후순위 권리, 가압류·압류·근저당권, 임차인의 대항력과 우선변제권 여부를 반드시 확인해야 합니다. 원문에는 기본 경매 정보와 가격 정보가 중심으로 제시되어 있고, 임차인 현황이나 점유 상태가 충분히 드러나지 않습니다. 따라서 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부등본을 함께 대조해야 하며, 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료 확인 전 단정하기 어렵습니다.
입찰 전에는 관리사무소 확인도 필요합니다. 오피스텔의 경우 관리비 체납, 공용관리비 정산, 장기수선 관련 부담, 주차권 사용 조건 등이 실제 인수비용에 영향을 줄 수 있습니다. 법원 자료에 모든 비용 부담이 명확히 표시되지 않을 수 있으므로 관리비 체납 여부와 공용부 사용 조건은 매각기일 전에 다시 확인하는 것이 좋습니다.
명도 부분도 별도 점검 대상입니다. 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 제3자인지에 따라 인도 절차와 소요 기간이 달라질 수 있습니다. 임차인이 있다면 전입일자, 확정일자, 배당요구 여부, 보증금 규모, 대항력 여부를 확인해야 하고, 점유자가 협의에 응하지 않을 경우 인도명령이나 강제집행 절차까지 고려해야 합니다. 명도는 사건마다 변수가 많으므로 현황조사서만 보고 쉽게 판단하지 않는 것이 좋습니다.
리스크 점검도 필요합니다. 경매 절차에서는 소유권이전이 예상보다 지연될 수 있고, 매각 전후로 대위변제나 권리변동이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 말소기준권리 판단, 임차인·점유자 문제, 관리비 체납, 명도 난이도는 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 입찰 전에는 최신 등기부와 법원 문건을 다시 확인하고, 필요하면 경매 전문가의 검토와 상담을 받은 뒤 입찰가를 정하는 것이 바람직합니다.
가격 측면에서는 감정가 738,000,000원에서 최저가 361,620,000원으로 낮아진 상태라는 점이 눈에 띕니다. 다만 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 유리한 물건이라고 단정할 수는 없습니다. 감정 시점, 내부 상태, 관리비 부담, 주변 거래 사례, 향후 사용 계획, 취득세 등 부대비용을 모두 반영해 총투입금액 기준으로 검토해야 합니다. 특히 오피스텔은 주택 수 산정, 세금, 대출 가능 여부가 개인별 상황에 따라 달라질 수 있어 사전 확인이 필요합니다.
현장에서는 건물 외관, 출입 보안, 복도와 엘리베이터 상태, 주차장 혼잡도, 주변 소음, 일조와 조망, 실제 호실 위치를 확인하는 것이 좋습니다. 법원 감정평가서의 내부 사진과 현재 상태가 다를 수 있으므로, 가능하다면 외부에서 확인 가능한 범위와 관리사무소 문의를 통해 현재 이용 상황을 점검해야 합니다. 입찰 당일에는 보증금, 입찰표 기재, 사건번호, 물건번호 여부를 다시 확인해야 실수를 줄일 수 있습니다.
이 물건은 부산 기장군 기장읍 연화리 소재 오피스텔로, 2회 유찰 후 진행되는 사건입니다. 실거주, 세컨드하우스, 임대 검토 등 어떤 목적이든 권리관계와 점유관계, 관리비, 세금, 대출 조건을 함께 확인해야 합니다. 주식회사 제이옥션은 경매 물건 검토, 권리분석, 입찰 전 점검, 명도 상담을 사건별 자료에 맞춰 안내합니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 지역·예산·용도에 따라 맞춤형 검토가 가능합니다. 매각기일 전에는 반드시 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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